Un nuevo mercado inmobiliario

Un nuevo mercado inmobiliario

Toda crisis trae consigo cambios. Ahora que parece que lo peor ha pasado, el sector inmobiliario inicia un

¿Es un buen momento para comprar?, ¿me conviene alquilar o comprar?, ¿hipoteca fija o variable? Estos son algunos de los titulares que copan la información inmobiliaria en los medios de comunicación. Unos titulares muy diferentes a os de los últimos ocho años, durante los cuales todo lo relacionado con el sector inmobiliario era negativo, desolador y catastrofista. En 2015, por fin después de años de atonía absoluta, el mercado de la vivienda ha dado signos de reactivación que vislumbran un futuro esperanzador si sabemos aprovechar el momento.

El año pasado por primera vez desde 2008, se registró un aumento de dos dígitos (11,1%) en el número de compraventas, según el INE; las hipotecas crecieron casi un 20% más que en 2014 y los precios registraron su menor caída desde 2007 (-0,8%).

Esta tendencia a la normalización se hará más evidente a lo largo de este año. La caída de los precios de la vivienda, ha coincidido con una repertura del crédito hipotecario que era imprescindible para que el sector volviera a respirar. Pero aún es pronto para hablar de recuperación porque pese a la mejora de la actividad, hoy se vende menos de la mitad de lo que se compraba antes de la crisis, apenas se construye y las hipotecas concedidas representan tres veces menos que en plena crisis.

Es alentador que el mercado inmobiliario despierte un creciente interés entre los inversores nacionales y extranjeros que, asustados por la volatilidad de los mercados y la baja rentabilidad de los productos financieros tradicionales, deciden refugiarse en el mercado inmobiliario por la proyección de precios al alza.

Este creciente interés y los signos de mejora que está registrando la vivienda han llevado a muchos a elucubrar sobre la posibilidad de una nueva burbuja inmobiliaria. Pero lo cierto es que buena parte del sector ha aprendido de los errores del pasado y si bien es verdad eso de que “el hombre es el único animal que tropieza dos veces”, hoy por hoy los bancos se cuidan mucho de dar hipotecas por doquier; los precios se están recuperando solo en determinadas zonas y lo hacen muy lentamente; y además están muy lejos de los máximos alcanzados hace ocho años. Pero lo que es más importante, aún hay muchas capas de la población que ni pueden plantear la compra de una vivienda debido a su nivel de renta y la inestabilidad o falta de empleo.

Tampoco hay que olvidar que factores externos como el contexto macroeconómico internacional o la inestabilidad política puede frenar en cualquier momento este viento que ahora sopla a favor de nuestro mercado inmobiliario.

El sector no volverá a ser el que era. Toda crisis trae consigo cambios. Ahora que parece que lo peor ha pasado, el sector inmobiliario inicia un nuevo ciclo en el que veremos muchos más. El primero es que a diferencia de los años previos a la crisis, ya no existe un único mercado inmobiliario, sino varios. Mientras que en grandes ciudades y costa, los precios prácticamente han tocado fondo y las compraventas se recuperan, en otras zonas aún queda recorrido a la baja.

Segundo, la crisis ha provocado un ajuste de las rentas de los ciudadanos y esto tendrá su efecto en el mercado de la vivienda. Prueba de ello es que pese a la batalla que libran las entidades bancarias por conceder la mejor hipoteca, aún se venden más casas que hipotecas se conceden. Aún son muchos los segmentos de la población que aún no pueden acceder a un crédito hipotecario a pesar de este contexto de tipos de interés bajos y de euribor en mínimos históricos.

Aquí entra el que será uno de los protagonistas de este nuevo ciclo inmobiliario que estamos comenzando: el alquiler. Es cierto que vivimos en un país de propietarios, pero también es cierto que los hábitos de están cambiando. Ya hemos dejado atrás viejos clichés que parecían fijos en nuestra sociedad como “alquilar es tirar el dinero” y cada vez más personas ven el arriendo como una firme opción de vida.

El alquiler va ganando terreno poco a poco y eso se está notando en los precios. En 2015 nuestro indice de alquiler cerró con la primera subida (3,6%) de toda la serie histórica. Pero hay que tener en cuenta que las nuevas generaciones vienen pisando fuerte y con unos planteamientos completamente distintos a los que priman ahora. En ellos no está tan arraigado el sentimiento de la propiedad.  No necesitan ser dueños de grandes cosas y la compra de una casa o un coche no es un hito en su vida. Son la generación que alquila, revende y comparte.

Desde Inmobiliaria GNS estamos viendo cómo están cambiando algunos patrones que estaban instaurados en nuestra sociedad. Si tradicionalmente el perfil de la persona que comparte piso se ha asociado al de un joven estudiante universitario, un reciente estudio refleja que casi la mitad de las personas que comparte vivienda (46%) tiene entre 30 y 50 años y un 8% más de 50 años. Estos porcentajes han aumentado considerablemente respecto a estudios anteriores y muestran que cada vez más gente decide compartir por razones económicas y de movilidad laboral, pero también porque les permite ahorrar un dinero que prefieren destinar a ocio.

También tenemos que tener en cuenta los factores demográficos. El envejecimiento de la población – en 2015 por primera vez el número de fallecimientos superó al de nacimientos, según el INE – y el menor flujo migratorio reducirán la demanda de vivienda y las necesidades estructurales de la misma.

Todas están tendencias se invierten respecto a décadas pasadas y nos obligan a adaptarnos a un mercado muy distinto en el que no valdrán los patrones del pasado. No nos resistamos al cambio.

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