El mercado inmobiliario en Donostia

El mercado inmobiliario en Donostia

El mercado inmobiliario en Donostia o mercado residencial, existen una serie de reglas que ayudan a entender considerablemente

En el mercado residencial, existen una serie de reglas que ayudan a entender considerablemente su comportamiento. No son inmutables, pero si se observan con mucha frecuencia. Algunas de las principales son las siguientes:

1 | Un bajo tipo de interés del BCE, hace que generalmente comprar una vivienda sea una mejor opción que alquilarla

El motivo estriba en que los intereses pagados en la cuota hipotecaria suelen ser inferiores al importe del alquiler sufragado. La comparación de este último con la cuota del préstamo hipotecario constituye un gran error, ya que ésta incorpora, además de los intereses, la devolución del capital prestado. Un importe que no se pierde (como sucede con el pagado en concepto de alquiler), sino que en la inmensa mayoría de los casos retorna al prestatario a través de la venta de la vivienda.

2 | La vivienda es una inversión más rentable que la Bolsa

No lo es siempre, pero si la mayoría de los años. Y lo es para casi todo el mundo, excepto para aquellos a quienes los bancos les financian en igual medida la compra de acciones que la de viviendas (los millonarios). El motivo es que un inversor pudiente, pero no sumamente acaudalado tiene una capacidad de endeudamiento mucho mayor si adquiere pisos que si compra acciones. Un aspecto que lleva a que la rentabilidad sobre recursos propios otorgada por los primeros, generalmente supere de forma amplia la generada por las segundas.

3 | El mercado residencial se comporta como una mancha de aceite

En las etapas de auge, el aumento de las transacciones y de los precios empiezan en la gran ciudad y se van trasladando progresivamente a la periferia próxima y a la lejana. En las fases recesivas, las bajadas de precios desplazan demanda desde la periferia hacia la gran ciudad. Durante ellas, en la primera zona casi no se vende nada, en la segunda sólo un poco.

4 | La generación de una burbuja inmobiliaria generalmente viene precedida de otra de carácter financiero

Sin la segunda es muy difícil que que suceda la primera. El motivo es que la demanda de viviendas depende en una elevada medida del crédito hipotecario concedido. Un crecimiento de éste a un ritmo elevado durante un largo periodo de tiempo (entre cinco y diez años), unido a la financiación en los últimos años de la práctica totalidad del precio de las viviendas, es muy probable que genere la aparición de una burbuja inmobiliaria.

5 | Las viviendas de alto standing no son un activo refugio en tiempo de crisis inmobiliaria

Si están bien situadas, su precio baja en una magnitud parecida a las estándar localizadas en barrios de clase media de la gran ciudad. Si su localización es deficiente, lo hacen bastante más que estas últimas. Los millonarios no son tontos y no suele pagar por un activo más de lo que el mercado lo valora.

6 | La rentabilidad vía alquiler de una vivienda es baja

En la mayoría de los casos, está por debajo de la ofrecida por los garajes, trasteros, oficinas, locales y naves industriales. Por tanto, la clave para su adquisición es una elevada rentabilidad potencial vía plusvalía. Entre 1980 y 2007, según The Economist, el mejor mercado residencial del mundo fue España, donde el precio subió un 257,4% en términos reales (descontada la inflación). Aunque nada asegura que la historia se repetirá, muchos inversores la tienen en cuanta cuando han de decidir la compra de unos activos en lugar de otros.

Los anteriores puntos pretenden ayudar a seleccionar sus inversiones en el mercado residencial y a obtener una elevada rentabilidad por ellas. en cualquier mercado, es tan importante saber cuándo hay que entrar como cuándo conviene salir. Ahora, es un gran momento para invertir en vivienda, pues estamos al inicio de un ciclo expansivo, no obstante, éste no durará de forma indefinida.

Los pisos, como cualquier otro activo (acciones, bones, oro), suben y bajan. Desde Inmobiliaria GNS esperamos que estas lineas y especialmente la experiencia les hayan ayudado a entenderlo.

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